北京：新版購(gòu)房合同明年啟用

明年1月1日起，北京市民在購(gòu)買(mǎi)新建商品房時(shí)，將使用新的合同示范文本進(jìn)行網(wǎng)簽。昨天，市住建委和市工商行政管理局公布了新版《北京市商品房預(yù)售合同》、《北京市商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同》示范文本出爐，將于明年正式啟用。和舊版相比，新的示范文本細(xì)化了商品房的交付條件，并要求出賣(mài)人對(duì)房屋權(quán)屬的合法性、不存在一房?jī)少u(mài)、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾。

重大質(zhì)量問(wèn)題可要求賠償

此次示范文本中，進(jìn)一步細(xì)化合同中對(duì)于擬購(gòu)商品房所在項(xiàng)目?jī)?nèi)的相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備、公共服務(wù)及其他配套設(shè)施的約定，提示雙方當(dāng)事人實(shí)現(xiàn)明確約定交付時(shí)間、交付條件和違約責(zé)任。不同于老版，新版合同中，將基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備分為“達(dá)到正常使用條件”和“交付時(shí)線路敷設(shè)到戶”兩類。并針對(duì)這兩類設(shè)施分別增加了相應(yīng)的違約條款。對(duì)于必須“達(dá)到正常使用條件”的基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備，如出賣(mài)人采取措施后仍無(wú)法達(dá)到使用條件的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同并要求賠償損失。

記者注意到，在新的示范文本中，將房屋質(zhì)量問(wèn)題細(xì)劃分為“地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)”、“其他質(zhì)量問(wèn)題”、“裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)”和“民用建筑節(jié)能措施”四類主要問(wèn)題，并分別設(shè)置了違約責(zé)任的條款，對(duì)于房屋主體結(jié)構(gòu)、地基基礎(chǔ)不合格，不符合國(guó)家及行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，屬于房屋重大質(zhì)量問(wèn)題的，買(mǎi)受人在解除合同的同時(shí)，可以要求出賣(mài)人給予賠償。對(duì)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)外的房屋質(zhì)量問(wèn)題，如經(jīng)更換、修理，仍然嚴(yán)重影響正常居住使用的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同。對(duì)于裝飾裝修及設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，增加了“及時(shí)更換、重作、修理”的處理方式。

賣(mài)房需對(duì)三種情形進(jìn)行承諾

為保證出賣(mài)人對(duì)所售房屋享有合法權(quán)利，避免出現(xiàn)“一房?jī)少u(mài)”的情況，新示范文本將“房屋權(quán)利狀況承諾”單獨(dú)列為一條，要求出賣(mài)人對(duì)房屋權(quán)屬的合法性、不存在一房?jī)少u(mài)、不存在司法查封和限制轉(zhuǎn)讓三種情形進(jìn)行承諾，并提出，因出賣(mài)人原因?qū)е虏荒芡瓿傻怯泜浒富虿粍?dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，買(mǎi)受人有權(quán)解除合同的條款。

增加“預(yù)告登記”約定

根據(jù)《物權(quán)法》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，增加“預(yù)告登記”的相關(guān)約定，對(duì)買(mǎi)受人進(jìn)行此項(xiàng)權(quán)利的提示，增加了“出賣(mài)人辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記并辦理完畢不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記備案手續(xù)，買(mǎi)受人可自行向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記”的約定，有利于區(qū)分買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)于逾期辦證的違約責(zé)任。

另外，針對(duì)實(shí)際生活中出現(xiàn)的不收房而導(dǎo)致的延期交付責(zé)任不該由誰(shuí)承擔(dān)的問(wèn)題，新示范文本增加查驗(yàn)房屋合格后再交房的合同條款，改變了長(zhǎng)期以來(lái)的交房驗(yàn)收的交易慣例。

出賣(mài)人有信息保密義務(wù)

看過(guò)房或買(mǎi)過(guò)房的人都有此經(jīng)歷，登記了一次信息后，就會(huì)頻繁受到電話騷擾。信息保護(hù)對(duì)于買(mǎi)房人正變得日益重要。新示范文本增加買(mǎi)受人信息保護(hù)條款，明確出賣(mài)人對(duì)買(mǎi)受人信息負(fù)有保密義務(wù)。這將利于有效保護(hù)買(mǎi)受人個(gè)人隱私不受披露或者非法使用，最大限度保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

新版合同更利于買(mǎi)房人

北京市康達(dá)律師事務(wù)所合伙人孟麗娜律師表示，雖然合同示范文本無(wú)法律強(qiáng)制性，合同成立與生效與當(dāng)事人是否采用合同示范文本無(wú)直接關(guān)系，但合同示范文本具有引導(dǎo)性、參考性。針對(duì)商品房交易市場(chǎng)中出現(xiàn)的一些亟須解決的新情況、新問(wèn)題，設(shè)計(jì)了大量提示性條款，有利于平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，矯正因交易信息不對(duì)稱、經(jīng)濟(jì)力量不對(duì)等而造成的利益失衡，尤其更有利于保護(hù)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。

據(jù)了解，新修訂的合同示范文本，已通過(guò)首都之窗(www.beijing.gov.cn)、北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委網(wǎng)站(www.bjjs.gov.cn)、北京市工商行政管理局網(wǎng)站(www.baic.gov.cn)公布，購(gòu)房人可從網(wǎng)上查閱、下載。北京房地產(chǎn)交易權(quán)屬管理系統(tǒng)自2017年1月1日同步更新簽約模版，合同當(dāng)事人使用新的合同示范文本進(jìn)行網(wǎng)簽。