業(yè)主報價7000元，有機(jī)構(gòu)為“囤房”多加800元“拿下”——熱點(diǎn)城市租金上漲新動因調(diào)查

又逢暑期租房旺季。在一些熱點(diǎn)城市，每年七八月份，租房需求大量釋放都會將房租推至季節(jié)性“波峰”。然而，今年這一波房租漲勢比往年更“兇猛”。記者近日在北京、上海、深圳、南京等城市調(diào)查了解到，伴隨一些大型住房租賃企業(yè)加速布局?jǐn)U張，部分地區(qū)出現(xiàn)機(jī)構(gòu)為爭奪房源哄抬租金、高價收房的現(xiàn)象，這在一定程度上推高了區(qū)域租金。

業(yè)內(nèi)人士建議，加快住房租賃行業(yè)立法，對企業(yè)惡性競爭等行為加強(qiáng)監(jiān)管。同時加大平價租賃房源的供給，切實(shí)保障“租有所居”。

熱點(diǎn)城市房租上漲明顯，機(jī)構(gòu)爭奪房源“價高者得”

根據(jù)鏈家旗下貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年7月，一線城市中，深圳、北京、上海三地住房租金環(huán)比均上漲，漲幅分別為3.1%、2.4%、2.1%；二線城市中，南京、濟(jì)南等地住房租金環(huán)比漲幅較為明顯，分別為3.7%和2.4%。而據(jù)一些市場機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，今年7月部分熱點(diǎn)城市熱門區(qū)域房租同比漲幅已接近20%。

記者在北京市石景山區(qū)走訪發(fā)現(xiàn)，住房租賃企業(yè)為爭奪房源，已經(jīng)打起了“價格戰(zhàn)”，不少房源被他們收入“囊中”。

“之前，小區(qū)有一套兩居室，通過中介掛牌，業(yè)主報價每月租金7000元，一家租賃企業(yè)卻最終以每月7800元的價格收房。” 在石景山區(qū)遠(yuǎn)洋山水小區(qū)附近的一家中介門店，一位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“現(xiàn)在小區(qū)業(yè)主的胃口都吊起來了，哪家租賃企業(yè)出價高就給哪家。”

在位于上海市松江區(qū)的松江大學(xué)城附近的星辰園小區(qū)，記者走訪了解到，一套94平方米的兩居室，業(yè)主直接掛牌出租的價格是每月4600元，而一家住房租賃企業(yè)管理的星辰園小區(qū)一套81平方米的兩居室，每月租金卻高達(dá)5130元。

國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民等專家表示，除了一些傳統(tǒng)的上漲動因外，今年以來，熱點(diǎn)城市住房租金上漲有一些特殊原因：一方面大量社會資本涌入住房租賃行業(yè)，租賃企業(yè)急于擴(kuò)大規(guī)模，通過抬高租金搶房；另一方面，這些租賃企業(yè)從房東手中收購或承租房源后，成為超級“二房東”，把一些中低端的房子裝修改造成中高端房子后對外出租，這類型房源的占比快速增加，帶動了租金上漲。

租賃企業(yè)獲資本青睞，有的企業(yè)把好“經(jīng)”念歪了

“實(shí)際上，各地加快建立租購并舉的住房制度，對住房租賃企業(yè)融資一直是鼓勵和支持的態(tài)度。”一位金融監(jiān)管部門的負(fù)責(zé)人對記者說，但在資本的推動下，部分租賃企業(yè)不斷做大，出現(xiàn)了惡性競爭，這是把好“經(jīng)”給念歪了。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前，住房租賃企業(yè)管理的長租公寓分為兩種，一種是分散式公寓，即運(yùn)營商從個人手中獲得閑散房源，這類代表有自如、蛋殼公寓；另一種是集中式公寓，運(yùn)營商租下一棟樓統(tǒng)一出租，像YOU+公寓。市場研究機(jī)構(gòu)邁點(diǎn)研究院發(fā)布的報告顯示，該研究院重點(diǎn)監(jiān)測的市場主流公寓品牌有300余家。

新興住房租賃企業(yè)不斷涌現(xiàn)，老牌住房租賃企業(yè)加速擴(kuò)張，均得益于資本的大量涌入。據(jù)邁點(diǎn)研究院監(jiān)測，金融機(jī)構(gòu)一直為長租公寓的品牌建設(shè)、擴(kuò)張、運(yùn)營提供強(qiáng)有力的支持。根據(jù)公開報道，今年1月，自如完成了40億元的融資。同樣在今年，蛋殼公寓累計完成超過1億美元的融資。

一些長租公寓企業(yè)發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。在業(yè)內(nèi)人士看來，可觀的收益是資產(chǎn)證券化產(chǎn)品吸引投資者的首要條件，這讓租賃企業(yè)有了提高租金的動力。

此外，一部分住房租賃企業(yè)定位于互聯(lián)網(wǎng)公司，帶有流量經(jīng)營思維。而要成為高估值的互聯(lián)網(wǎng)巨頭，最簡單的方式就是不惜代價達(dá)到市場壟斷地位。

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉表示，支持規(guī)?；?、專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展，是培育和發(fā)展住房租賃市場的一項重要內(nèi)容，但租賃企業(yè)是營利性企業(yè)，越來越多的資本參與其中后，其逐利的本性愈發(fā)明顯。

建立租賃市場監(jiān)管體系，增加平價房源供給

當(dāng)前，熱點(diǎn)城市中很大一部分群體通過租賃市場解決住房問題。“從民生屬性看，租金的重要程度要大于房價，政府應(yīng)加強(qiáng)對租金水平的管理。”劉洪玉說。

受訪的多位專家表示，雖然目前住房租賃企業(yè)的市場份額只占7%左右，對租金上漲的推動作用還有待進(jìn)一步評估，但預(yù)期引導(dǎo)很重要。政府應(yīng)關(guān)注住房租金水平變化和住房租賃企業(yè)行為，盡快制定管理規(guī)則和標(biāo)準(zhǔn)，加快探索建立包括企業(yè)內(nèi)控、行業(yè)自律、社會監(jiān)督、政府監(jiān)管在內(nèi)的租賃市場系統(tǒng)管控體系，促進(jìn)租賃市場可持續(xù)發(fā)展。

相關(guān)主管部門的負(fù)責(zé)人表示，在支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展的同時，要加快推進(jìn)住房租賃立法。金融監(jiān)管等部門應(yīng)加強(qiáng)對資本進(jìn)入長租公寓領(lǐng)域的監(jiān)管。同時，應(yīng)發(fā)揮國企的引領(lǐng)作用，鼓勵他們進(jìn)入房屋租賃市場。

北京市住建委等部門日前已約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)，并明確表示將會同相關(guān)部門嚴(yán)查不按約定用途使用融資資金的行為；嚴(yán)查哄抬租金擾亂市場的行為；嚴(yán)查不按規(guī)定進(jìn)行租賃登記備案的行為。

同時，北京等城市提出多渠道籌集租賃房源，加大供給。通過加快集體土地租賃住房建設(shè)、將非住宅改建為職工集體宿舍和鼓勵國有企業(yè)利用自有土地建設(shè)租賃住房等方式增加租賃住房供給。