房東不愿房客申報租金抵扣現(xiàn)象引熱議 財稅專家稱住房租金抵稅尚需過渡性安排

從階段性來看，可以對個人出租住房規(guī)定一個免稅政策，比如一年一個家庭租金收入不超過一定額度，可以免稅。這個額度可以是一人享有一套或兩套房屋對外出租的收入，因為不少對外出租一兩套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然屬于民生范疇。但對于一人出租多套房、高檔房，從而取得高額租金收入這種情況，還是要嚴格征收。這實際上是在發(fā)揮稅收對收入差距的調(diào)節(jié)功能

當工薪族開始向稅務部門申報個人所得稅專項附加扣除信息時，一場潛在博弈已經(jīng)開始。

這幾天，各行各業(yè)的從業(yè)人員都在填寫申報個稅抵扣信息。其中，租房者想獲得每個月1500元個稅專項附加扣除額時，需要提交房東的名字、身份證號、住房地址等信息。這讓房東擔憂自己可能會被查繳出租房屋的稅收。因為目前的現(xiàn)狀是，很多房東在出租房屋時沒有繳稅，少數(shù)房東甚至不希望房客申報住房租金專項附加扣除。

稅務部門也面臨兩難抉擇:如果循著上述專項附加扣除信息嚴格征稅，將面臨房東稅負增加的可能;如果不嚴格征稅，也可能面臨因不依法征稅而涉嫌瀆職的風險。

中國政法大學財稅法研究中心主任施正文認為，當務之急是相關(guān)部門盡早出臺過渡性政策，比如對一定額度內(nèi)的出租房屋租金收入免稅，從而降低征納雙方風險，穩(wěn)定市場上對減稅降費的預期。

房東擔心補繳稅款 納稅意識有待提高

2019年1月1日起，符合條件的納稅人可以部分享受子女教育、繼續(xù)教育、住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人、大病醫(yī)療6項個稅專項附加扣除。專項附加扣除越多，可以少繳更多的個稅。

多位接受采訪的都市白領(lǐng)認為，由于父母未滿60歲，也沒有子女、沒有購房，只能享受住房租金專項附加扣除。

目前在北上廣深等大城市，租客可以享受每個月1500元個稅扣除額，這相當于起征點從5000元提至6500元，能省下一部分可觀的個稅。

若要真正享受住房租金專項附加扣除，租客需要把房東姓名、身份證號、住房地址等信息提交給稅務部門。這意味著，稅務部門能夠借此準確地掌握房東出租住房的基本信息，而這在以前是沒有的。

很多網(wǎng)友在社交媒體上反映，自己向房東索要其身份信息遭到拒絕，房東以提交信息后可能被征稅為由，規(guī)勸租客不要申報住房租金專項附加扣除，甚至還有房東表示如果進行扣除就要租客退房。

“從稅收政策講，對個人出租住房是要征稅的，這一點很明確。個人出租住房需要繳納的稅種非常多，包括個人所得稅、增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加、印花稅等。”施正文對《法制日報》記者說。

然而，在目前的房屋租賃市場上，一個普遍情形是，房東出租房屋實際上不繳稅。由于稅源分散且金額小，信息不透明且人力有限，地方也很少針對個人出租住房嚴格征稅。隨著出租住房信息逐步透明，一些房東擔心面臨嚴征管而補繳稅款。

對此，施正文分析說，對個人出租住房征稅存在難度：

第一，個人出租住房覆蓋面很廣，很多人都在出租住房，而且這涉及直接向自然人征稅，需要自然人自行申報，沒有單位扣繳義務人，突破了現(xiàn)行稅收征管不直接向自然人征稅的體制;

第二，稅收機關(guān)征管能力不夠，再加上之前我國經(jīng)濟長期高速發(fā)展，稅收收入增長較快，稅收機關(guān)很容易完成征收任務，自然就忽略了比較難征收的房屋出租征稅。

“正因如此，就出現(xiàn)了房屋租賃市場沒有納稅的習慣。”施正文說。

一邊是個稅可能少繳幾十元，另一邊是房租可能上漲幾百元，權(quán)衡之下，很多租客為了避免與房東鬧僵而被掃地出門，被迫選擇不再申報住房租金專項附加扣除，無法享受到國家發(fā)放的個稅減稅紅包。

在北京大學法學院教授、中國法學會財稅法學研究會會長劉劍文看來，房屋租賃市場納稅意識有待提高。目前的房屋租賃市場是出租方主導的市場，如果出租方繳納稅款，就會出現(xiàn)把稅款轉(zhuǎn)嫁到租客身上的情況，雙方為了各自利益需求就會妥協(xié)，這在現(xiàn)實中很普遍，主要原因還在于人們的稅法意識不強。如果是買方市場，情況就不同了。

有人擔憂納稅額高 實則已有優(yōu)惠政策

那么，為什么房東不愿意抵扣?

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為主要有幾點原因：

首先是稅高。

據(jù)張大偉介紹，目前大部分出租房屋是按照5%的綜合征收率計征稅款，但未來是不是會找補舊賬，對于房東來說是個問題。即使按照5%算，一套年租金10萬元的房屋，稅費也有5000元。而租戶抵扣的個稅其實一個月也就節(jié)省100元左右。

不過，施正文向《法制日報》記者分析說，在個稅法修訂及配套法規(guī)制定過程中，其實也考慮到了住房租金申報過程中可能遇到的問題和難度。從現(xiàn)行相關(guān)稅收制度來看，對于個人出租住房相關(guān)的稅種都有優(yōu)惠政策。

“比如個人所得稅，財產(chǎn)租賃收入稅率是20%，但是個人出租住房的租金收入適用10%稅率，降低一半，正是考慮到征收難和稅負重的問題;個人住房租金繳納增值稅，按照5%征收率的基礎(chǔ)上按1.5%來征，也是很大的優(yōu)惠;對租金收入征收房產(chǎn)稅正常按12%的稅率來繳，但個人住房出租按4%來繳，降低了3倍;個人出租住房免征印花稅，這些其實都是有減免優(yōu)惠的，而且力度也很大。”施正文說，與此同時，一些地方的稅務部門為了簡化征管，會設(shè)定一個綜合征收率，不同省市和地區(qū)的差異較大，有的省市個人出租房屋稅收綜合征收率低至4%。

此外，張大偉還提到房東的另一點顧慮，即租賃行為被記錄后，未來的納稅額度會更高。原來稅務機關(guān)不掌握房東的房租收入情況，通過納稅申報后，房東的房租收入就會被記錄。

據(jù)央廣網(wǎng)報道，專家認為此舉在現(xiàn)階段很難實現(xiàn)。專家認為，個稅扣除相關(guān)工作還處在填報和收集信息的階段，由于申報量很大，門牌號填錯一個數(shù)都可能對核對工作造成一定困擾，就人力和物力成本而言，稅務部門去找房東一一核對并不現(xiàn)實。個稅新規(guī)只是要求留存房租合同等備查，并沒有要求提供完稅發(fā)票和付款記錄，同時扣除基數(shù)不是租金額度而是定額，這就表明政策已經(jīng)釋放了一定的制度善意。同時，12366工作人員稱，稅務部門會不會根據(jù)填寫內(nèi)容讓房東補稅，“目前沒有明確的口徑”。

接下來，也有民眾在擔憂，沒有足額納稅的房東會受到影響嗎?

以個人所得稅來看，根據(jù)中華人民共和國國務院令(第707號)公布修訂后的《中華人民共和國個人所得稅法實施條例》，明確規(guī)定個人出租不動產(chǎn)取得的所得，在個人所得稅法律規(guī)定的個人所得的范圍。

“目前來看，問題在于個人出租住房相關(guān)的稅負太重，涉及稅種太繁瑣，大部分公民都不了解，也很難弄清楚，這給遵從稅法帶來了困難。但是在稅收政策完善的前提下，個人出租住房交稅是必要的，還要嚴格規(guī)范征收。”施正文說。

“租戶申請房租專項附加扣除，房東拒絕將房屋出租給租戶或是漲房租以作為房東繳稅的補償，在這樣一種矛盾和沖突下，雙方會產(chǎn)生風險問題。”劉劍文向記者進一步解釋說，這里的風險是說，對于承租方而言會增加租金，對于出租方來說會增加出租成本，更會涉及違反稅法追究法律責任的風險，在雙方都有風險的情況下，對整個出租市場都會有影響。

推進房地產(chǎn)稅立法

繼續(xù)優(yōu)化改革稅制

如何讓租客順利享受租金抵扣成為目前的焦點問題，而這其中還有更多問題亟待厘清。

在施正文看來，從長遠發(fā)展來看，房租收入納入征稅范圍是大勢所趨，也是我國完善稅制、建立合理稅收秩序所需要的。“個人所得稅在我國未來會越來越發(fā)展，租賃收入屬于納稅人公民財產(chǎn)收入的一個重要來源，因此通過住房這個不動產(chǎn)取得的相應收入是財產(chǎn)性收入。首先要鼓勵人們通過勞動取得勞動性收入，其次也要鼓勵人們通過資本、財產(chǎn)獲得相應的財產(chǎn)性收入，所以未來租賃收入將成為公民重要的財產(chǎn)性收入，依法納稅是實現(xiàn)稅收公平所必須的”。

對于房租收入納入征稅范圍，實現(xiàn)按規(guī)定繳稅，劉劍文認為“需要一個過程”。

之所以需要一個過程，劉劍文解釋說，首先與整個社會稅法意識的提高有很大關(guān)系;其次在目前房價居高不下的情況下，如果有廉租房也會影響房屋租賃市場。“這就需要稅務機關(guān)盡快出臺一些過渡政策，比如對出租房屋的租金可以在一定額度內(nèi)免稅，這樣雙方的風險就會大大降低，也可以穩(wěn)定市場上對于減稅降稅的預期”。

不過，施正文也提出，依法納稅得以很好實行的前提是稅法應當是合理的、公平的。“比如關(guān)于租賃的稅收規(guī)定。對于將來個人出租住房收入要不要納稅，一定要對現(xiàn)行個人住房的稅收政策、稅法的規(guī)定進行梳理、調(diào)整和完善，統(tǒng)籌考慮征管執(zhí)法和法律政策的完善”。

記者注意到，也有人建議考慮與正在推進的房地產(chǎn)稅立法進行銜接。比如，同樣是征收房地產(chǎn)稅，個人房東出租房屋如果備案和納稅，可以酌情少交一點，要給予一些優(yōu)惠措施，鼓勵房東愿意備案租賃合同，但這也需要一個推進過程。

對此，施正文的建議是，從階段性來看，可以對個人出租住房規(guī)定一個免稅政策，比如一年一個家庭租金收入不超過一定額度，可以免稅。“這個額度可以是一人享有一套或兩套房屋對外出租的收入，因為不少對外出租一兩套住房的人，其租金收入是用于家庭基本生活需要的支出，仍然屬于民生范疇。但對于一人出租多套房、高檔房，從而取得高額租金收入這種情況，還是要嚴格征收，這實際上是在發(fā)揮稅收對收入差距的調(diào)節(jié)功能”。

“這樣一來，在政策上明確免除了部分住房出租的稅收，也可以降低現(xiàn)行不嚴格征收的稅收風險，符合稅制改革的方向，有利于保障民生，緩解群眾生活困難，也可以避免出現(xiàn)房東納稅后提高租金轉(zhuǎn)嫁給租戶的現(xiàn)象，推動房租專項扣除惠民政策的落地，也是當前大規(guī)模減稅降費政策的重要內(nèi)容。”施正文說。

在采訪最后，施正文還提出，從長遠來看，未來還要進一步改革優(yōu)化稅制。“現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅制陳舊，應當適時推進房地產(chǎn)稅立法和改革，建立以市場價值為基礎(chǔ)的財產(chǎn)稅制，健全地方稅體系。為減輕重復征稅，個人繳納的房地產(chǎn)稅可以在繳納個稅時扣除。個人出租住房是否需要繳納增值稅也應當研究”。

“為了確保租金個稅繳納的公平公正，必須建立和健全對于租金個稅繳納的監(jiān)管制度。對于出租方來說，涉及房產(chǎn)稅問題;對于承租方而言，涉及個稅減免問題，這需要兩個稅之間的協(xié)調(diào)。”劉劍文說，所以首先要把所有出租房屋納入規(guī)范化管理，其次租房抵扣個稅，應該讓租戶從中受益，還需要有一個過渡的安排，最起碼需要兩年時間。對于逃稅漏稅的行為，按照法律規(guī)定追究法律責任，最后重要的是加強稅法的宣傳力度，加以引導教育。